Mieterstrom steht für eine dezentralisierte Stromversorgung. Mieterstrom-Modelle basieren auf dem Zusammenspiel zwischen Vermieter, Mieter und Stromanbieter: Der Vermieter produziert Strom aus erneuerbaren Quellen lokal am Haus und verkauft ihn über den Stromanbieter direkt an seine Mieter. Der lokale Verkauf hat Vorteile für beide Seiten: Die Anlagen des Vermieters werden profitabler, während die Stromkosten für die Mieter fallen. Daher kommen sowohl Sozialwohnungen als auch Luxusimmobilien als Mieterstromprojekte in Frage.

Mieterstromprojekt in Frankfurt. Foto: BSW Solar

Laut einer Potenzial-Analyse der Photovoltaik-Branchenverbandes BSW Solar könnten allein in den zehn größten Städten Deutschlands 1,2 Millionen Mieter von Mieterstrom-Photovoltaikanlagen profitieren.

Potenzail von Miterstrom-Modellen in Deutschland

Mieterstrom-Potenzial in Deutschland. Grafik: BSW Solar

Experten gehen davon aus, dass ein Mieterstromtarif um 10 bis 20 Prozent niedriger liegt als der Grundversorgertarif des örtlichen Stromversorgers. Vermieter können hingegen gut 15 Prozent mehr Erlöse mit einer Photovoltaikanlagen einfahren, wenn Sie den Strom direkt an ihre Mieter verkaufen und nicht den gesamten Strom in das Netz einspeisen. Weitere Vorteile für den Vermieter bestehen darin, dass er die Nebenkosten für seine Mieter senkt und den Wert seiner Immobilie steigert.

Ob ein Mietobjekt für ein Mieterstrom-Modell geeignet ist, hängt vom Verbrauchsprofil der Mieter und der Lage des Gebäudes ab und muss im Einzelfall geprüft werden.

Mieterstrom-Modelle

Der Vermieter kann im Prinzip zwischen zwei grundlegenden Mieterstrom-Modellen wählen: Entweder sucht er sich einen Mieterstrom-Contractor oder er betreibt beim so genannten Mieterstrom-Enabling die Photovoltaik-Anlage oder ein Blockheizkraftwerk (BHKW) selbst. Im Contracting-Modell übernimmt der Mieterstrom-Contractor den Betrieb und meist auch die Finanzierung der Solaranlage. Der Vermieter stellt im Prinzip nur den Platz für die Anlagentechnik zur Verfügung und erhält dafür eine Pacht. Er benötigt kein Know-How im Energiemarkt und vermeidet eine Gewerbesteuerpflicht.

Schematischer Auf von Mieterstrom-Modellen
Schematischer Aufbau einer Mieterstrom-Anlage. Grafik: BSW Solar

Anders sieht es beim Mieterstrom-Enabeling aus. Hier muss der Betreiber über Know-How im Energiemarkt verfügen. Denn Anbieter von Mieterstrom liefern Strom an Endverbraucher und müssen nach dem Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) die Anforderungen der Marktrolle des Lieferanten erfüllen. Aber auch in diesem Modell muss der Vermieter nicht alle Rollen in der komplexen Struktur des Mieterstroms ausfüllen. Er kann Aufgaben an andere Player abgeben. Letztlich sind es immer drei Rollen, die bei einem Mieterstrom-Modell, geregelt sein müssen: Die Rolle des Investors, Die Rolle des Betreibers der Anlagentechnik und die Rolle des Energieversorgers.

Komplexe Struktur

Mieterstrom-Modelle beginnen bei der Planung. Steht die Planung, muss man die Finanzierung bedenken. Dafür kann der Vermieter einen Investor suchen oder die Investition selbst stemmen. Für die Installation benötigt er einen erfahrenen PV-Handwerksbetrieb. Auch für den Betrieb und die Wartung kann er auf einen Dienstleister zurückgreifen. Entscheidend sind dann die einzuhaltenden Energieversorgerpflichten, die Kundenbetreuung und die Reststromlieferung. Diese Bereiche des Mieterstroms setzen Spezialwissen über den Energiemarkt und die Schnittstellenkompetenz voraus. Dabei muss der Stromlieferant Themen wie das Bilanzkreismanagement und die Beschaffung beherrschen. Genauso muss er regulatorische und rechtliche Fragen beachten und er muss technische Fragen wie die Anlagensteuerung, die Anlagenauslegung, Messkonzepte und Messtechnik im Griff haben.

Für diese Aufgaben bietet sich die Einbindung eines Dienstleisters ein. Denn einige Dienstleister haben sich darauf spezialisiert, Mieterstrom-Modelle umzusetzen. Sie können die Rolle des Energieversorgers übernehmen, je nach Wunsch des Vermieters und Modell aber auch die anderen Rollen.

Förderung von Mieterstrom

Mieterstrom-Modelle helfen Immobilienbesitzern, die Anforderungen an den jährlichen Primärenergiebedarf ihres Gebäudes zu erfüllen, um KfW-Förderungen KfW 40 oder KfW 40 Plus zu erhalten. Für die KfW-40-Plus-Förderung ist Mieterstrom in Mehrfamilienhäusern sogar eine Voraus-setzung.

Außerdem erhalten Anbieter von Mieterstrom einen Zuschlag, der im EEG geregelt ist. Dieser Zuschlag berechnet aus der EEG-Vergütung, die bei einer Einspeisung ohne Zwischenspeicherung besteht, abzüglich 8,5 Cent pro Kilowattstunde. Zusätzlich erhält der Anlagenbetreiber gemäß Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz für jede vor Ort erzeugte und im Gebäude verbrauchte Kilowattstunde einen Zuschlag von 4 Cent. Wird Strom ins öffentliche Netz eingespeist, sind es 8 Cent pro Kilowattstunde.

Von der Anlage zum Mieter

In der Regel arbeitet der Vermieter also mit einem Stromversorger zusammen, der sich um die Abnahme des lokal produzierten Stroms und Versorgung der Mietparteien kümmert. Durch diese Zusammenarbeit kann man auch verhindern, dass der Immobilienbesitzer unter die Gewerbesteuerpflicht fällt. Außerdem entfällt so die Einstufung des Vermieters als Energieversorger. Das ist wichtig, weil dieser sonst die volle EEG-Umlage bezahlen müsste und weitere Pflichten gegenüber Netzbetreiber erfüllen müsste.

Preisvorteil von Mieterstrom-Modellen
Preisvergleich Mieterstrom und Netzstrom. Grafik: Polarstern GmbH

Da die Mieter ausschließlich über das Hausnetzes mit Mieterstrom versorgt werden, wird das öffentliche Stromnetz zur Weiterleitung des erzeugten Stroms an die Mieter nicht benötigt. Das hat zur Folge, dass die Netzentgelte für den lokal erzeugten und genutzten Strom in voller Höhe entfallen. Des Weiteren ist Mieterstrom von weiteren Strompreisbestandteilen befreit, die aus der Nutzung des öffentlichen Netzes resultieren. Das betrifft die Konzessionsabgabe, den KWK-Aufschlag, die Umlage aus der Stromnetzentgeltverordnung, die Offshore-Haftungsumlage und die Umlage für abschaltbare Lasten. Auch ist oftmals eine Befreiung von der Stromsteuer möglich.

Der Preis für Mieterstrom ist daher günstiger als herkömmliche Stromtarife. Der Mieterstrom fungiert deswegen als Strompreisbremse, denn die Mieterstrompreise werden auch in Zukunft niedriger sein als die Tarife für Strom aus dem Netz.

Messen und Abrechnen

Das Messkonzept eines Mieterstrom-Modells muss mit dem Netzbetreiber abgestimmt werden. Es muss sicherstellen, dass sich die selbst verbrauchten Strommengen nur auf die Mieter verteilen, die auch am Mieterstrom-Modell teilnehmen. Zwar wird physikalisch die vor Ort erzeugte Energie auch von den fremdbelieferten Mietern genutzt, dieser Verbrauch wird bilanziell aber nur den teilnehmenden Mietern gutgeschrieben. Dafür eignet sich das Summenzählermodell. Bei diesem Modell enthält jede Erzeugungsanlage und auch jeder gegebenenfalls integrierte Photovoltaik-Speicher einen eigenen Zähler. Auch die Mieter haben weiterhin jeweils einen Stromzähler für ihren individuellen Verbrauch. Die Strommengen, die das Gebäude aus dem öffentlichen Netz bezieht und die gesamte Einspeisung der Erzeugungsanlage in das öffentliche Netz werden über den Summenzähler erfasst, der in zwei Richtungen misst und auch Zwei-Richtungs-Zähler genannt wird.

Messkonzept für die Abrechnung bei Mieterstrom-Modellen.
Messkonzept für ein Mieterstrom-Modell. Grafik: Polarstern GmbH

Ergänzung durch Strom aus dem öffentlichen Netz

Wenn der eigenproduzierte Mieterstrom nicht ausreicht, dann versorgt der Stromanbieter die Mieter mit Strom aus dem öffentlichen Stromnetz. Je nach Anbieter handelt es sich dabei um konventionellen Strom oder Ökostrom. So liefert zum Beispiel der Ökoenergieversorger Polarstern etwa ausschließlich Ökostrom aus 100% deutscher Wasserkraft als Ergänzung zum Mieterstrom-Modell. Die sichere, fortwährende Stromversorgung ist dabei gesetzlich garantiert.

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