Mieterstrom-Modelle basieren auf dem Zusammenspiel zwischen Vermieter, Mieter und Stromanbieter. Der Vermieter produziert Strom aus erneuerbaren Quellen lokal am Haus und verkauft ihn direkt oder über einen Stromanbieter an seine Mieter. Der lokale Verkauf des Mieterstroms ist eine Win-Win-Situation für beide Seiten: Die Anlagen des Vermieters werden profitabler, während die Stromkosten für die Mieter sinken. Daher kommen sowohl Sozialwohnungen als auch Luxusimmobilien als Mieterstromprojekte in Frage.

Förderung von Mieterstrom durch den Mieterstromzuschlag

Mieterstrom-Modelle helfen Immobilienbesitzern nicht zuletzt, die Anforderungen an den jährlichen Primärenergiebedarf ihres Gebäudes zu erfüllen, um KfW-Förderungen KfW 40 oder KfW 40 Plus zu erhalten. Für die KfW-40-Plus-Förderung ist Mieterstrom in Mehrfamilienhäusern sogar eine Voraussetzung. Auch mit dem 2020 verabschiedeten Gebäudeenergiegesetz wirkt sich direkt am Haus produzierter Photovoltaikstrom zum Vor-Ort-Verbrauch wie ein Bonus auf die Primärenergiebilanz des Gebäudes aus.

Außerdem erhalten Anbieter von Mieterstrom einen Zuschlag, der im Erneuerbare Energien-Gesetz (EEG) geregelt ist. Dieser Mieterstrom-Zuschlag berechnet sich (bis 31.12.2020) aus der EEG-Vergütung, die bei einer Einspeisung ohne Zwischenspeicherung besteht, abzüglich 8,5 Cent pro Kilowattstunde. Weitere Informationen dazu bietet die Bundesnetzagentur.

EEG 2021 hat Änderungen gebracht

Im Zuge der EEG-2021-Novelle hat sich dieser Berechnungsmodus sei dem 1.1.2021 geändert. Das EEG sieht nun feste Mieterstromzuschläge vor, die sich künftig proportional zur Vergütung von eingespeistem Strom aus Photovoltaikanlagen nach dem sogenannten atmenden Deckel anpassen. Das Gesetz sieht seit dem 1.1.2021 folgende Staffel für den Mieterstromzuschlag vor: ≤ 10 kW: 3,79 ct/kWh, ≤ 40 kW: 3,52 ct/kWh, ≤ 750 kW: 2,37 ct/kWh.

Somit hat der Gesetzgeber die Obergrenze für EEG-geförderte Mieterstromprojekte im EEG2021 von 100 auf 750 Kilowatt angehoben. Wobei die Obergrenze für die einzelne Photovoltaikanlage auf einem Gebäude bei 100 kW belassen wurde. Allerdings kann Mieterstrom nun nach dem EEG2021 auch innerhalb eines Wohnquartiers an Mieter verkauft werden kann. Bis zum 31.12.2020 war dies nur innerhalb eines einzelnen Gebäudes möglich. Der neue Quartiersansatz fußt zwar auf unbestimmter Rechtbegriffen, die von der Rechtssprechung noch nicht genauer ausgelegt worden sind. Klar ist freilich, dass der Verknüpfungspunkt zum öffentlichen Netz nach dem Willen des Gesetzgebers die äußerste Grenze eines Mieterstrommodells bilden soll.

Mieterstrom-Modell in Frankfurt: Mietshäuser von oben mit Photovoltaikanlagen
Mieterstromprojekt in Frankfurt. Foto: BSW Solar

Bei Mieterstrommodellen mit BHKW-Anteil erhält der Anlagenbetreiber eines BHKW zwar keinen Mieterstromzuschlag im Sinne des EEG. Gemäß Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz steht ihm jedoch für vor Ort erzeugte und im Gebäude verbrauchte Kilowattstunden ein Zuschlag zu.

Laut einer Potenzial-Analyse des Photovoltaik-Branchenverbandes BSW Solar könnten allein in den zehn größten Städten Deutschlands 1,2 Millionen Mieter von Mieterstrom-Photovoltaikanlagen profitieren.

Win-Win-Situation

Potenzial von Mieterstrom-Modellen in Deutschland

Mieterstrom-Potenzial in Deutschland. Grafik: BSW Solar

Experten gehen davon aus, dass ein Mieterstromtarif um 10 bis 20 Prozent niedriger liegt als der Grundversorgertarif des örtlichen Stromversorgers. Vermieter können hingegen gut 15 Prozent mehr Erlöse mit einer Photovoltaikanlagen einfahren, wenn Sie den Strom direkt an ihre Mieter verkaufen und nicht den gesamten Strom in das Netz einspeisen. Weitere Vorteile für den Vermieter bestehen darin, dass er die Nebenkosten für seine Mieter senkt und somit die Attraktivität bzw. den Marktwert seiner Immobilie steigert.

Wie gut ein Mietobjekt für ein Mieterstrom-Modell geeignet ist, hängt vom Verbrauchsprofil der Mieter und der Lage des Gebäudes ab und muss im Einzelfall geprüft werden.

Mieterstrom-Modelle

Der Vermieter kann im Prinzip zwischen zwei grundlegenden Mieterstrom-Modellen wählen: Entweder sucht er sich einen Mieterstrom-Contractor oder er betreibt beim so genannten Mieterstrom-Enabling die Photovoltaik-Anlage oder ein Blockheizkraftwerk (BHKW) selbst. Im Contracting-Modell übernimmt der Mieterstrom-Contractor den Betrieb und meist auch die Finanzierung der Solaranlage. Der Vermieter stellt im Prinzip nur den Platz für die Anlagentechnik zur Verfügung und erhält dafür eine Pacht. Er benötigt kein Know-How im Energiemarkt und vermeidet eine Gewerbesteuerpflicht.

Was die Gewerbesteuer betrifft, so hat der Gesetzgeber im Dezember 2020 mit einer Entschließung zum EEG2021 Verbesserungen für Wohnungsunternehmen angekündigt. Mit einer weiteren Gesetzesnovelle soll im Laufe des Jahres 2021 erreicht werden, dass Wohnungsgesellschaften ihre Gewerbesteuer-Privilegien nicht mehr allein dadurch riskieren, dass sie ihren Mietern Strom aus dem eigenen Quartier anbieten.

Am 26. März 2021 hat sich nach Meldungen aus den Koalitionsfraktionen ein Arbeitskreis von Finanzpolitiker:innen der CDU/CSU und der SPD zu den geplanten Modalitäten geeinigt. So sollen Wohnungsunternhemen künftig bis zu 10 Prozent ihrer Einkünfte aus der Wohnungsverwaltung mit der Lieferung von Strom aus erneuerbaren Energien und dem Betrieb von Ladestationen für Elektroautos ihrer Mieter erzielen dürfen, ohne dass ihre Mieterträge mit Gewerbesteuer belastet werden. Diese neuen Einkünfte aus den erneuerbaren Energien sollen aber weiterhin der Gewerbesteuer unterliegen. Die gesetzliche Regelung dieser Absichtserklärung steht noch aus.

Schematischer Aufbau von Mieterstrom-Anlage als Beispiel für ein Mieterstrom-Modell
Schematischer Aufbau einer Mieterstrom-Anlage. Grafik: BSW Solar

Anders sieht es ohnehin beim Mieterstrom-Enabeling aus. Hier muss der Betreiber über Know-How im Energiemarkt verfügen. Denn Anbieter von Mieterstrom liefern Strom an Endverbraucher und müssen nach dem Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) die Anforderungen der Marktrolle des Lieferanten erfüllen. Aber auch in diesem Modell muss der Vermieter nicht alle Rollen in der komplexen Struktur des Mieterstroms ausfüllen. Er kann Aufgaben an andere Player abgeben. Letztlich sind es immer drei Rollen, die bei einem Mieterstrom-Modell, geregelt sein müssen: Die Rolle des Investors, Die Rolle des Betreibers der Anlagentechnik und die Rolle des Energieversorgers.

Komplexe Struktur

Mieterstrom-Modelle beginnen bei der Planung. Steht die Planung, muss man die Finanzierung bedenken. Dafür kann der Vermieter einen Investor suchen oder die Investition selbst stemmen. Für die Installation benötigt er einen erfahrenen Photovoltaik-Handwerksbetrieb. Auch für den Betrieb und die Wartung kann er auf einen Dienstleister zurückgreifen. Entscheidend sind dann die einzuhaltenden Energieversorgerpflichten, die Kundenbetreuung und die Reststromlieferung. Diese Bereiche des Mieterstroms setzen Spezialwissen über den Energiemarkt und die Schnittstellenkompetenz voraus. Dabei muss der Stromlieferant Themen wie das Bilanzkreismanagement und die Beschaffung beherrschen. Genauso muss er regulatorische und rechtliche Fragen beachten und er muss technische Fragen wie die Anlagensteuerung, die Anlagenauslegung, Messkonzepte und Messtechnik im Griff haben.

Für diese Aufgaben bietet sich deshalb die Einbindung eines Dienstleisters ein. Denn einige Dienstleister haben sich darauf spezialisiert, Mieterstrom-Modelle umzusetzen. Sie können die Rolle des Energieversorgers übernehmen, je nach Wunsch des Vermieters und Modell aber auch die anderen Rollen.

Von der Anlage zum Mieter

In der Regel arbeitet der Vermieter mit einem Stromversorger zusammen, der sich um die Abnahme des lokal produzierten Stroms und Versorgung der Mietparteien kümmert. Durch diese Zusammenarbeit kann man auch verhindern, dass der Immobilienbesitzer unter die Gewerbesteuerpflicht fällt. Außerdem entfällt so die Einstufung des Vermieters als Energieversorger. Das ist wichtig, weil dieser sonst die volle EEG-Umlage bezahlen müsste und weitere Pflichten gegenüber dem Netzbetreiber hätte.

Preisvergleich Photovoltaik-Mieterstrom zu Netzstrom
Preisvergleich Mieterstrom und Netzstrom (Stand: 2020). Grafik: Polarstern GmbH

Da die Mieter ausschließlich über das Hausnetzes mit Mieterstrom versorgt werden, wird das öffentliche Stromnetz zur Weiterleitung des erzeugten Stroms an die Mieter nicht benötigt. Das hat zur Folge, dass die Netzentgelte für den lokal erzeugten und genutzten Strom in voller Höhe entfallen. Im Übrigen ist Mieterstrom von weiteren Strompreisbestandteilen befreit, die aus der Nutzung des öffentlichen Netzes resultieren. Dies betrifft die Konzessionsabgabe, den KWK-Aufschlag, die Umlage aus der Stromnetzentgeltverordnung, die Offshore-Haftungsumlage und die Umlage für abschaltbare Lasten. Zudem ist oftmals eine Befreiung von der Stromsteuer möglich.

Der Preis für Mieterstrom ist daher günstiger als herkömmliche Stromtarife. Der Mieterstrom fungiert deswegen als Strompreisbremse. Denn die Mieterstrompreise werden auch in Zukunft niedriger sein als die Tarife für Strom aus dem Netz.

Mieterstromabrechnung durch Messen

Das Messkonzept eines Mieterstrom-Modells muss mit dem Netzbetreiber abgestimmt werden. Es muss sicherstellen, dass sich die selbst verbrauchten Strommengen nur auf die Mieter verteilen, die auch am Mieterstrom-Modell teilnehmen. Zwar wird physikalisch die vor Ort erzeugte Energie auch von den fremdbelieferten Mietern genutzt, dieser Verbrauch wird bilanziell aber nur den teilnehmenden Mietern gutgeschrieben. Dafür eignet sich das Summenzählermodell. Bei diesem Modell enthält jede Erzeugungsanlage und auch jeder gegebenenfalls integrierte Photovoltaik-Speicher einen eigenen Zähler. Auch die Mieter haben weiterhin jeweils einen Stromzähler für ihren individuellen Verbrauch. Die Strommengen, die das Gebäude aus dem öffentlichen Netz bezieht und die gesamte Einspeisung der Erzeugungsanlage in das öffentliche Netz werden über den Summenzähler erfasst, der in zwei Richtungen misst und auch Zwei-Richtungs-Zähler genannt wird.

Messkonzept für die Abrechnung bei einem Mieterstrom-Modell
Messkonzept für ein Mieterstrom-Modell. Grafik: Polarstern GmbH

Ergänzung durch Strom aus dem öffentlichen Netz

Wenn der eigenproduzierte Mieterstrom nicht ausreicht, dann versorgt der Stromanbieter die Mieter mit Strom aus dem öffentlichen Stromnetz. Je nach Anbieter handelt es sich dabei um konventionellen Strom oder Ökostrom.

Auf dem Solarserver finden Sie zahlreiche aktuelle Artikel zum Mieterstrom.