Wohneigentumsgesetz ohne Privilegierung der Photovoltaik

In der koalitionsinternen Diskussion ging es vor allem darum, wie Entscheidungen in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) zu treffen sind und welche Handlungsvollmachten den Verwaltern zustehen sollen. Nachdem Union und SPD hierzu einen Kompromiss erzielt haben, soll schon in der nächsten Woche der überarbeitete Gesetzentwurf vorliegen. Auch der Bundestag soll das Gesetz bald beraten, sodass es schon zum 1. November 2020 in Kraft treten könnte. Eine Privilegierung der Photovoltaik wird es nicht geben, allerdings der Elektromobilität, des altersgerechten Umbaus und beim Anschluss an das Internet.

Das rasche Datum strebt die Koalition laut eigener Aussage auch an, damit WEG noch in diesem Jahr bei Investitionen von verringerten Mehrwertsteuersatz profitieren können. Sie müssten dann aber auch einen Handwerker finden, der in diesem Jahr noch Zeit hat.

Klimaschutz als Motiv

Der Klimaschutz ist nach Aussage des Bundesjustizministeriums eine Motivation zur Novellierung des Wohneigentumsgesetzes. Der vollständige Name des WEMoG lautet „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften“. Verbunden ist damit eine Privilegierung der Elektromobilität in der Form, dass Wohnungseigentümer einen Anspruch zur Installation von Ladeinfrastruktur erhalten. Da Ob steht damit nicht mehr in Frage, doch beim Wie hat die WEG weiterhin die Entscheidungshoheit.

Allerdings will das Gesetz auch andere Modernisierungen erleichtern. Bislang mussten WEG Entscheidungen oft einstimmig treffen. Das hat die energetische und sonstige Modernisierung von solchen Gebäuden verhindert. Künftig ist keine Einstimmigkeit mehr erforderlich. Umstritten war in der Koalition aber, in welchen Maße einfache Mehrheiten ausreichen. Denn einerseits soll es mehr Modernisierung geben, andererseits sollen Eigentümer von einzelnen Wohnungen finanziell nicht überfordert werden.

Einfache Mehrheit reicht nur manchmal

Der Kompromiss sieht nun so aus, dass eine WEG Modernisierungen und bauliche Veränderungen mit einfacher Mehrheit beschließen kann, wenn nur die Eigentümer die Kosten tragen, die für die Maßnahme gestimmt haben. Diese können dann aber auch den Nutzen daraus ziehen. Dies würde zum Beispiel für eine Photovoltaikanlage gelten, die einige Eigentümer auf dem Dach installieren wollen. Wenn zwei Drittel der Eigentümer, die auch mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile auf sich vereinen, für eine Maßnahme stimmen, haben unter bestimmen Voraussetzungen alle Eigentümer die Kosten zu tragen – sofern sie angemessen sind.

Besonders einfach ist es künftig, die privilegierten Maßnahmen, wie Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge, zu realisieren. Es gibt aber keine Privilegierung für die Photovoltaik, wie sie der Bundesverband Neue Energiewirtschaft (bne) bei der Anhörung angeregt hat.

Modernisierung erleichtern

Dennoch kann sich nun in Mehrfamilienhäusern mit mehreren Eigentümern leichter etwas ändern, wenn sich eine Mehrheit einig ist. So kann es eher zu energetischen Modernisierungen bei den Heizanlagen und den elektrischen Anlagen kommen.

Wichtig wird künftig die Definition der grundlegenden Umgestaltung. Sie soll den Betriff der Änderung der Eigenart einer Wohnanlage ersetzen und enger zu verstehen sein. Bislang konnte eine WEG nur dann mit einer Dreiviertelmehrheit aller stimmberechtigten Eigentümer Modernisierungsmaßnahmen beschließen, wenn sich dadurch die Eigenart der Wohnanlage nicht änderte. Jetzt geht das Ministerium davon aus, dass nicht jede bauliche Veränderung, die sich bisher auf die Eigenart ausgewirkt hätte, zu einer grundlegenden Umgestaltung führt. Auch diese rechtliche Neufassung kann zu einer Vereinfachung führen, die zum Beispiel dem Ausbau der Photovoltaik zugute kommen kann. Das Ministerium erklärt in der Gesetzesbegründung: „Bauliche Veränderungen, die dieses Maß(der grundlegenden Umgestaltung) nicht erreichen und mehrheitlich beschlossen werden, sind von der überstimmten Minderheit hinzunehmen. Dies gilt insbesondere für Beeinträchtigungen des optischen Gesamteindrucks.“

9.9.2020 | Text: Andreas Witt, Solarthemen | solarserver.de
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