Analysiert hat die Immobilien Scout GmbH alle Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser mit Angabe zur Energieeffizienzklasse, die im ersten Quartal 2021 und im vierten Quartal 2025 bei ImmoScout24 zum Verkauf standen. Dabei zeigt sich: Energieeffiziente Eigentumswohnungen der Klassen A und B gewinnen seit 2021 an Wert, unsanierte Wohnungen verlieren. Einfamilienhäuser sind preisstabiler. Dabei hängt der Immobilienwert auch von der Heizung und dem Einsatz erneuerbarer Energien ab.

A-Klasse-Gebäude steigern ihren Wert

Preise für energieeffiziente Wohnungen mit Klasse A liegen deutschlandweit 13 Prozent über den Preisen von 2021 – mit Klasse B liegt der Preiszuwachs bei 4 Prozent. Wohnungen mit den Energieeffizienzklassen F, G und H verlieren im gleichen Zeitraum 4 bis 12 Prozent.

Einfamilienhäuser aller Energieeffizienzklassen haben seit 2021 zwischen 4 und 16 Prozent an Wert gewonnen. Doch wie viel Steigerung der Immobilienwert erfuhr, hängt im Trend von der Energieeffizienzklasse und so indirekt auch vom Einsatz erneuerbarer Energien ab. Häuser der Klasse A legten im Betrachtungszeitraum um 16 Prozent zu, von durchschnittlich 4.170 Euro auf 4.836 Euro pro Quadratmeter. Zwar klettertern auch die Preise für Häuser der schlechtesten Klasse H, jedoch im Schnitt nur um 7 Prozent von 2.419 Euro auf 2.600 Euro pro Quadratmeter. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24, erklärt die relativ hohe Peisstabilität bei Einfamilienhäusern mit dem höheren Einfluss, den Käufer:innen nach dem Erwerb haben. „Das hat einen einfachen Grund: Einfamilienhäuser lassen sich häufig in Eigenregie sanieren. Wohnungseigentümer hingegen können nicht allein entscheiden – sie brauchen die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Das bremst Sanierungen und schlägt sich in den Preisen nieder.

Heizungswahl beeinflusst Energieeffizienzklasse stark

Eigentümer:innen können den Immobilienwert durch die Wahl der Heizung beeinflussen. Wie der Energieexperte Klaus Lambrecht von Econsult erklärt, ließen sich auch mit Öl- und Gasheizungen versorgte Gebäude bessere Effizienzklassen als nur C erreichen. Voraussetzung sei hier aber, dass diese Gebäude einen geringen Wärmebedarf und geringe Anlagenverluste haben. Sprich: sie müssten sehr gut gedämmt sein. Komme bei diesen Gebäuden eine solarthermische Anlage zur Heizungsunterstützung zum Einsatz, so verbessere sich die Einstufung der Energieeffizienz in der Regel um eine Klasse.

Derzeit schneiden Gebäude mit Holzheizungen bei der Effizienzklasse schlechter ab als solche mit Gas-Brennwertheizungen, da der Wirkungsgrad der Brennwertkessel in der Regel besser sei als der von Holzheizungen – jedenfalls in der Theorie, so Lamprecht. Eine Ursache dafür liegt in den heutigen Regeln zur Ermittlung der Energieeffizienzklasse. Grundlage dafür ist nämlich der Endenergiebedarf, also wie viel Wärme eine Heizungsanlage je Quadratmeter produzieren muss, um ein Gebäude auf eine bestimmte Normwärme zu bringen. Der tatsächliche Bedarf, der auch vom Heizverhalten der Bewohner:innen abhängt, spielt beim bedarfsorientierten Energieausweis keine Rolle. In den Fällen, wo ein verbrauchsabhängiger Energieausweis zugelassen ist, ist das freilich anders.

Wärmepumpen verbessern die Klasse und steigern so den Immobilienwert

Wärmepumpen schnitten bei den Effizienzklassen aktuell am besten ab, erklärt Lamprecht, da der Endenergiebedarf dort nur ein Drittel oder sogar noch weniger im Vergleich zu anderen Heizungen betrage. Rüstet also ein:e Hauseigentümer:in das Gebäude heute auf eine Wärmepumpe um, wirkt das sehr direkt als Steigerungsfaktor für den Immobilienwert.

Werde beim Einbau einer neuen Öl oder Gasheizung der Energiebedarf typischerweise um rund 10 Prozent gesenkt, so Lamrecht, verbessert sich so der Endenergiebedarf nur geringfügig. Dies könne zwar zu einer höheren Effizienzklasse führen, “aber nicht zwangsläufig”. Aus Erfahrung berichtet Lambrecht: “Der Einbau einer Solarkombianlage zur Heizungsunterstützung verbessert die Effizienzklassen in der Regel um eine Stufe; der Einbau einer Luft-Wasser-Wärmepumpe hebt die Effizienzklasse in der Regel um zwei bis drei Stufen.” Auch bei einem unsanierten Gebäude ist es somit häufig möglich, allein mit einem Heizungswechsel eine Effizienzklasse von C oder B zu erreichen.

Vermieter:innen zahlen CO₂-Kosten ihrer Mieter:innen

Die Einstufung in eine gute Energieeffizenzklasse ist vor allem für diejenigen relevant, die ein Wohngebäude oder eine Wohnung verkaufen, vermieten oder beleihen wollen. Bei Vermietung kann es zudem ein Faktor sein, dass Vermieter:innen einen Teil des CO₂-Preises übernehmen müssen. Dieser Anteil ist umso höher, je schlechter die Energieeffizienzklasse des Gebäudes ist. Dies regelt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Sind Gebäude in die Klasse H eingestuft, so müssen Vermieter:innen hier 95 Prozent der CO₂-Kosten tragen. Bei Stufe A sind es nur fünf Prozent.

Die Effizienzklassen in der jetzigen Form seien aber kein Indiz für die Energiekosten des Gebäudes, erklärt Lamprecht. Denn die Energieträger oder Brennstoffe hätten sehr unterschiedliche spezifische Energiekosten beziehungsweise Brennstoffkosten.

Änderung hin zum Primärenergiebedarf bringt Vorteil für erneuerbare Energien

Zu beachten ist, dass der Maßstab für die Einstufung in eine Energieeffizienzklasse – der Endenergiebedarf – wohl bald durch die Regierungskoalition zu ändern ist. Denn die EU-Gebäuderichtlinie, die bis zum Sommer in nationales Recht umzusetzen ist, sieht den Wechsel zum Primärenergiebedarf vor. Im Unterschied zum Endenergiebedarf spielt hier nicht allein der Verbrauch im Gebäude eine Rolle, sondern auch die davor liegenden Verbräuche.

Um dies berechnen zu können, kommen Primärenergiefaktoren zum Einsatz. Die sollen die jeweiligen Staaten festlegen. Bei Gas- und Ölheizungen liegt laut dem deutschen Gebäudeenergiegesetz (GEG) der Faktor bei 1,1, bei einer Wärmepumpe bei 1,8. Die Wärmepumpe steht damit immer noch besser da als eine Gas- oder Ölheizung und verbessert die Energieeffizienzklasse eines Gebäudes. Holzheizungen erfahren nach derzeitigem Stand eine deutliche Aufwertung. Denn bei ihnen liegt der Primärenergiefaktor bei 0,2. Und bei Solarthermie- und Photovoltaikanlagen ist ein Wert von 0 angesetzt.

Neues “Heizungsgesetz” wird wohl Gebäude mit erneuerbaren Energien wertvoller machen

Die derzeit diskutierten Änderungen beim Gebäudeenergiegesetz, das die Koalition in Gebäudemodernisierungsgesetz umbenennen möchte, haben daher auch Einfluss auf den Immobilienwert. Denn sie beeinflussen den Maßstab für die Energieeffizienzklassen. Und das gilt unabhängig davon, welche Vorschriften das neue Heizungsgesetz für den Anteil erneuerbarer Energien macht. Es ist absehbar, dass aufgrund der EU-Gebäuderichtlinie der Primärenergiebedarf zur wichtigen Kenngröße bei den Effizienzklassen wird. Damit wird der Einsatz erneuerbarer Energien einen wohl noch größeren Einfluss auf den Immobilienwert haben.

Laut der Immobilien Scout GmbH sind etwa 42 Prozent aller Wohnungen und Häuser in die Energieeffizienzklasse E oder schlechter einzuordnen. Und laut der Auswertung von einer sehr hohen Zahl an Immobilienanzeigen verloren Eigentumswohnungen der Klassen G und H vom 1. Quartal 2021 bis zum 4. Quartal 2025 im Schnitt etwa 12 Prozent ihres Wertes. Eine Investition in eine neue, auf erneuerbaren Energien basierende Heizung könnte dem entgegen wirken.

Quelle: Andreas Witt | www.solarserver.de © Solarthemen Media GmbH